Die Oberbadische Zeitung, 23.09.2019

Nießbrauch – eine vielfältige Möglichkeit für lebzeitige Übertragungen

Übertragungen von Vermögenswerten wie zum Beispiel von Immobilien zu Lebzeiten der Eltern auf die Kinder im Wege der vorweg genommenen Erbfolge und unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts sind in vielfältiger Form und damit maßgeschneidert möglich. 

Grundsätzlich unterscheidet man den Quotennießbrauch und den Vorbehaltsnießbrauch

Beim Quotennießbrauch treffen der Übergeber (Eltern) und der zukünftige Eigentümer (Kinder) eine Vereinbarung, wonach dem Übergeber nicht alle Nutzungen der Immobilie zustehen, sondern nur zu einer bestimmten Quote. Ein Beispiel: Die Eltern übertragen ihren Kindern ein Mehrfamilienhaus und behalten sich den Nießbrauch daran vor. Da sie aber wirtschaftlich nicht darauf angewiesen sind, die kompletten Mieten des ganzen Hauses einzuziehen, vereinbaren sie mit den Kindern, dass ihnen nur eine bestimmte Quote an den Mieteinnahmen zusteht, zum Beispiel 40 % davon. 

Beim Vorbehaltsnießbrauch stehen dem Nießbraucher immer die gesamten Nutzungen zu.

Beide Formen des Nießbrauchs erstrecken sich immer auf die ganze Immobilie, die dem Übergeber gehört. Es ist nicht möglich, zum Beispiel nur die Erdgeschoßwohnung eines Einfamilienhauses mit einem Nießbrauch zu belasten. Wenn der Übergeber allerdings nur hälftiges Miteigentum an der Immobilie hat, wird natürlich nur dessen hälftiger Miteigentumsanteil mit dem Nießbrauch belastet und der andere, möglicherweise dem Ehepartner gehörende Miteigentumsanteil, nicht. Wenn in dem Haus mehrere Eigentumswohnungen bestehen, kann natürlich jede Eigentumswohnung separat übertragen und mit einem Nießbrauch belastet werden oder eben nicht.

Steuerlich interessant ist die Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauchsrecht insbesondere deshalb, weil der Nießbrauch den Wert der Übertragung mindert. Dafür wird der Nießbrauch kapitalisiert und von dem Verkehrswert (hypothetischer Verkaufspreis) der Immobilie abgezogen. Auf diese Weise können mehrere Immobilien auf die Kinder übertragen werden, bis dass deren steuerlichen Freibeträge von jeweils 400.000,00 € gegenüber jedem Elternteil er-schöpft sind. Dies gilt umso mehr, wenn Eltern rechtzeitig mit lebzeitigen Übertragungen in dieser Form beginnen, weil die steuerlichen Freibeträge nach 10 Jahren wieder voll zur Verfügung stehen.

Für den Übergeber, also die Eltern, gilt es zu bedenken, dass sie Eigentum übertragen und folglich nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind. Sie können diese also nicht mehr verkaufen, selbst wenn sie dies wollten. Das ginge nur noch mit Einverständnis und über die neuen Eigentümer, also die Kinder, die dann allerdings den kapitalisierten Wert des ja noch bestehenden Nießbrauchs von dem Kaufpreis abziehen und an die Eltern auszuzahlen hätten. 

Was möglich und in diesem Zusammenhang zum Schutz der Übergeber zu empfehlen ist, sind sogenannte Rückauflassungsvormerkungen. Hierdurch behalten sich die Übergeber für bestimmte Fälle das Recht vor, die Rückübertragung des Eigentums an sich zu verlangen, wobei dieses Recht grundbuchrechtlich abgesichert wird, so dass es späteren Verfügungen der neuen Eigentümer vorgeht. Denkbare Fälle für Rückübertragungen sind zum Beispiel, dass die neuen Eigentümer (Kinder) in Insolvenz fallen, dass in das Grundstück Zwangsvollstreckungsmaßnahmen betrieben werden u.a..

Vorsicht ist geboten, wenn es darum geht, gleichzeitig Pflichtteilsansprüche ungeliebter Kinder zu minimieren oder ganz auszuschließen. Denn hierfür eignet sich der Nießbrauch genauso wenig wie ein umfassend vorbehaltenes Wohnungsrecht, weil beide vorbehaltenen Rechte die 10-Jahres-Frist nicht anlaufen lassen. 

Mit anderen Worten: Selbst wenn der Erblasser eine Immobilie vor 25 Jahren auf seine ehelichen Kinder übertragen hat, wird diese Immobilie im Todesfall bei der Ermittlung des Pflichtteils seines unehelichen Sohnes mitberücksichtigt. 

Hier helfen andere Gestaltungsmittel, welche die 10-Jahres-Frist nicht hemmen.

<Dr. Klaus Krebs>