AKTUELLES, 28.03.2017

Beim Baurecht bleibt kein Stein auf dem anderen - zur Reform des Baurechts ab 01.01.2018 von Dr. Klaus Krebs

Bislang waren Bauverträge rechtlich nicht anders zu beurteilen als die Reparatur eines Kraftfahrzeugs: beides waren und sind bis Ende dieses Jahres Werkverträge. Es liegt auf der Hand, dass dies bei einem so komplexen Vorhaben wie dem Bau eines Hauses unzulänglich ist und den dortigen Besonderheiten nicht gerecht werden kann. Dies hat auch der Gesetzgeber erkannt. Am 09.03.2017 hat der Bundestag in letzter Lesung ein umfassendes neues Bauvertragsrecht verabschiedet. Danach wird ab dem 01.01.2018 alles oder fast alles anders als es bisher war - oder mit anderen Worten: Beim Baurecht bleibt kein Stein mehr auf dem anderen.

Das neue Baurecht unterscheidet den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag und den Bauträgervertrag. Ein Novum bildet das Recht des Auftraggebers, also des Bauherrn, einseitig Änderungen anzuordnen. Dies stellt eine Durchbrechung des ansonsten geltenden rechtlichen Grundsatzes dar, dass Vertragsänderungen stets nur einvernehmlich vorgenommen werden können. Nun kann der Auftraggeber einseitig den vereinbarten Werkerfolg ändern, also zum Beispiel eine Dusche statt einer Badewanne im Badezimmer verlangen, und darüber hinaus einseitig Änderungen anordnen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind, aber planerisch vergessen wurden, zum Beispiel ein Überlaufventil. Die Anordnung muss schriftlich erfolgen, wobei ein eMail ausreicht.

Der Auftragnehmer, also der bauausführende Unternehmer, ist an solche einseitigen Anordnungen gebunden, wenn innerhalb einer Frist von 30 Tagen kein Einvernehmen zwischen ihm und dem Bauherrn hergestellt werden kann. Handelt es sich um eine Änderung, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig ist und oblag dem Auftragnehmer die Planung, steht ihm kein zusätzlicher Vergütungsanspruch für die Änderung zu. Im anderen Fall kann der Auftragnehmer die geänderte Leistung auf der Basis der ihm tatsächlich entstandenen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für Wagnis und Gewinn abrechnen und 80% hiervon (!) als Abschlagszahlung beanspruchen. Dies stellt eine wesentliche Abkehr von dem bislang im Werkvertragsrecht geltenden Grundsatz der Erfolgsvergütung dar, dass also der Auftragnehmer seinen Werklohn erst nach Erbringung des Werkerfolgs und dessen Abnahme durch den Auftraggeber verlangen kann.

Nach Ablauf der 30 Tage können beide Parteien, sofern sie sich nicht geeinigt haben, bezüglich des Anordnungsrechts des Auftraggebers und des Rechts des Auftragnehmers auf Abschlagszahlung von 80% eine einstweilige Verfügungen beantragen, wobei es wie im einstweiligen Rechtsschutz sonst üblich nicht der Glaubhaftmachung eines Verfügungsgrundes bedarf! Zuständig sind unabhängig von dem Streitwert die Landgerichte, wobei die Länder die Möglichkeit haben, für mehrere Landgerichtsbezirke eine Spezialkammer an einem bestimmen Landgericht zu schaffen, welche dann für ein größeres Gebiet zuständig ist. Da jedes Landgericht ansonsten eine Spezialkammer einrichten müsste, ist davon auszugehen, dass hiervon rege Gebrauch gemacht wird und zu hoffen, dass die Wege ab dem 01.01.2018 nicht weiter werden als wie bisher nach Freiburg oder Waldshut-Tiengen. Es steht zu befürchten, dass gerade zu Beginn der Geltung des neuen Rechts eine wahre Flut von einstweiligen Verfügungsverfahren auf die neuen Baukammern zukommen wird.

Eine weitere Neuerung ist die Kodifizierung des Rechts zur außerordentlichen Kündigung. Dieses Recht gab es zwar schon vorher, aber nicht niedergeschrieben im Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Neu ist auch, dass die fristlose Kündigung auf einzelne, abtrennbare Teile des Werks beschränkt werden kann.

Die volle Vergütung des Auftragnehmers wird erst – wie vorher auch – nach Abnahme der Werkleistung fällig. Neu hinzu kommen wird als weitere Fälligkeitsvoraussetzung aber eine prüffähige Schlussrechnung, ähnlich wie nach der VOB/B. Die fiktive Abnahme kann vom Auftraggeber verhindert werden, indem er das Vorliegen eines Mangels behauptet.

Liegt ein Mangel vor und ist dieser auf mangelhaftes Material, das der Auftragnehmer seinerseits von einem Lieferanten bekommen hat, zurückzuführen, bleibt der Auftragnehmer nicht mehr länger auf den Ein- und Ausbaukosten sitzen, sondern kann sie von dem Baustofflieferanten ersetzt verlangen. Das mangelhafte Material hat er schon nach alter Rechtslage erstattet bekommen. Offen bleibt, ob Baustofflieferanten ihre Haftung für Ein- und Ausbaukosten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ausschließen können.

Der Verbraucherbauvertrag, den es noch niemals vorher gab, gibt dem Verbraucher als Bauherrn besondere Rechte und gewisse Erleichterungen. Für diesen Vertrag ist eine bestimmte Form einzuhalten, der Verbraucher hat zwei Wochen lang ein Widerrufsrecht und Anspruch auf Aushändigung bestimmter Unterlagen wie zum Beispiel eine detaillierte Baubeschreibung, in der die einzelnen Leistungen und Materialen konkret benannt werden. Außerdem muss der Auftragnehmer ab nächstem Jahr einen verbindlichen Termin nennen, zu dem das Gebäude fertig sein wird.

Grundsätzlich ist die Schaffung eines Bauvertragsrechts zu begrüßen. Das war angesichts der spärlichen Regelungen im BGB, die in keinem Verhältnis standen zur der wirtschaftlichen Bedeutung, die Bauvorhaben für jeden Beteiligten haben, sicher überfällig. Allerdings lässt das neue Gesetz viele Fragen offen, ändert mit dem einseitigen Anordnungsrecht grundlegende Rechtsprinzipien und schafft mit der 80%-Abschlagsregelung einen Vorteil für Unternehmer, dessen Nachteil sich für Bauherrn im worst case in der anschließenden Insolvenz des Unternehmers zeigen wird.